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DIE NEBENKOSTENABRECHNUNG IST OFT STREITPUNKT ZWISCHEN VERMIETER UND MIETER. GRUND IST NEBEN DEN VERBRAUCHSKOSTEN OFT DIE UMLAGE DER BETRIEBSKOSTEN. WAS DARF ÜBERHAUPT UMGELEGT WERDEN?
Jedes Jahr im Frühling – meist zwischen Februar und Mai – ist es wieder soweit: Die Nebenkostenabrechnung für die gemietete Wohnung flattert in den Briefkasten. Aber welche Kosten darf der Vermieter grundsätzlich per Mietvertrag auf seine Mieter umlegen? Und worin besteht überhaupt der Unterschied zwischen Nebenkosten und Betriebskosten?
Nicht alle Nebenkosten sind gleich Betriebskosten. |
Wenn es um die Umlage der Betriebskosten innerhalb der Nebenkostenabrechnung geht, ergeben sich oft Streitpunkte. Zum einen, was die sogenannte Nebenkostenabrechnung angeht und zum anderen was die umlagefähigen Betriebskosten betrifft. Worin besteht der Unterschied?
Die Begriffe Betriebskosten und Nebenkosten werden häufig synonym verwendet. Betriebskosten sind laufende Kosten, die dem Hausbesitzer durch die Nutzung seines Grundstücks und Hauses entstehen, auch, wenn er dieses vermietet hat. Dabei gibt es eine wichtige Unterscheidung zwischen Betriebskosten und Nebenkosten: Betriebskosten dürfen vom Vermieter auf den Mieter umgelegt werden. Nebenkosten beinhalten hingegen alle anfallenden Kosten für den Hauseigentümer – auch solche, die nicht umlagefähig sind. Ergo: Betriebskosten sind grundsätzlich Nebenkosten, aber nicht alle Nebenkosten sind auch Betriebskosten.
Für den Vermieter sind die Betriebskosten besonders interessant, denn diese kann er anteilig auf die Vermieter umlegen. Die nachstehende Auflistung zeigt, welche Betriebskosten nach §2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) auf die Mieter umgelegt werden können.
| Betriebskostenart | Beispiele |
| 1. Grundsteuer | laufende öffentliche Lasten des Grundstücks |
| 2. Wasserversorgung | Wasserverbrauch, Grundgebühren, Mietkosten von Wasserzählern (auch Zwischenzähler) einschließlich der Kosten für Eichung, Betriebskosten einer hauseigenen Wasserversorgungs-/Wasseraufbereitungsanlage |
| 3. Entwässerung | Gebühren für öffentliche Entwässerungsanlage, Betriebskosten einer privaten Anlage, Betriebskosten einer Entwässerungspumpe |
| 4. Heizungskosten | verbrauchte Brennstoffe, Lieferungskosten für Brennstoffe, Betriebsstrom, Kosten der Bedienung und Überwachung, Kosten von Prüfungen, Reinigungs- und Wartungskosten, Immissionsmessungen, Mietkosten für Verbrauchserfassungsgeräte, Öltankreinigung, etc. |
| 5. Warmwasser | Kosten der Erwärmung, Legionellenuntersuchung |
| 6. Reinigung/Wartung von Warmwassergeräten | Einstellarbeiten durch eine Fachkraft |
| 7. Aufzug | Betriebsstrom, Beaufsichtigung, Bedienung, Überwachung, Pflege, Wartung, Prüfung der Betriebsbereitschaft, Einstellarbeiten, Reinigung |
| 8. Straßenreinigung und Müllbeseitigung | Kosten für öffentliche Straßenreinigung und Müllabfuhr, Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen, Betriebskosten für Müllkompressoren, Müllschlucker, Müllabsauganlagen |
| 9. Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung | Säuberung gemeinsam benutzter Gebäudeteile wie Flure, Zugänge, Treppen, Keller, Speicher, Waschküche, Aufzug; Kammerjäger, Mittel zur regelmäßigen Ungezieferbekämpfung |
| 10. Gartenpflege | Pflege der gärtnerisch angelegten Flächen, Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen (nicht Erstpflanzung), Pflege der Spielplätze, Sanderneuerung, Pflege der Plätze, Zufahrten, Wege |
| 11. Allgemeinbeleuchtung | Außenbeleuchtung, Beleuchtung von Zugängen, Gemeinschaftsflächen, Keller, Speicher, Waschküchen |
| 12. Schornsteinreinigung | Kehrgebühren des Schornsteinfegers nach der Gebührenordnung |
| 13. Sach- und Haftpflichtversicherungen | Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-/Sturm-/Wasser- und sonstige Elementarschäden (Wohngebäudeversicherung), Glasversicherung, Gebäudehaftpflichtversicherung, Gewässerschutzversicherung (Öltankversicherung), Aufzug. (nicht Privathaftpflichtversicherung, Rechtschutzversicherung) |
| 14. Hauswart | Vergütung, Sozialbeiträge; alle geldwerten Leistungen, die der Hauswart für seine Arbeit erhält, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder Hausverwaltung betreffen |
| 15. Gemeinschaftsantenne, private Verteileranlage für Breitbandkabel, etc. | Betriebsstrom, regelmäßige Überprüfung der Betriebsbereitschaft, Einstellung durch eine Fachkraft, Nutzungsentgelt für eine Fremdanlage, laufende monatliche Grundgebühren für Breitbandanschluss; Gebühren, die nach dem Urheberrechtsgesetz für die Kabelweitersendung entstehen |
| 16. Maschinelle Wascheinrichtung | Wascheinrichtung Betriebsstrom, Überwachung, Pflege und Reinigung, regelmäßige Überprüfung der Betriebssicherheit und -bereitschaft, Wasserversorgung (wenn nicht bei 2. berücksichtigt) |
| 17. sonstige Betriebskosten | Betriebskosten von Nebengebäuden, Anlagen und Einrichtungen wie z.B. Sauna, Schwimmbad, Feuerlöschgeräten, Kosten für eine Dachrinnenheizung, Leasing/Miete von Rauchwarnmeldern (nicht für die Anschaffung oder Ersatzgerät) |
| Quelle: IVD IMMOBILIENFAKTEN 2020 Immobilienverband Deutschland IVD | |
Voraussetzung für die Umlage der Betriebskosten auf die Mieter ist stets, dass die Umlage vertraglich vereinbart wurde. Ein Verweis auf die Betriebskostenverordnung (BetrKV) im Mietvertrag oder innerhalb der Nebenkostenabrechnung reicht laut BGH-Urteil vom 10.02.2016 (VIII ZR 137/15) dazu aus. Das gilt allerdings nicht für die Umlage aller Kostenarten, also z.B. der Nebenkosten, die nicht auf die Mieter umgelegt werden dürfen. Dazu gehören zum Beispiel:
Um Streit aufgrund der Nebenkostenabrechnung zu vermeiden, empfiehlt es sich, im Mietvertrag alle Betriebskostenarten namentlich aufzuführen, auch wenn manche Betriebskosten aktuell nicht anfallen.
Sie sind Vermieter und möchten wissen, welche Betriebskosten Ihrer Immobilie Sie auf die Mieter umlegen dürfen und welche nicht? Sprechen Sie uns an! Wir beraten Sie gerne!
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