Erbbaurecht in Meerbusch


Erbbaurecht – die Alternative zu explodierenden Grundstückspreisen


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Dass die Grundstückspreise kontinuierlich steigen und kein Ende in Sicht ist, dürfte jedem bekannt sein, der sich mit der Thematik auch nur annähernd befasst. Auch und gerade in Meerbusch führt diese anhaltende Situation dazu, dass freie Grundstücke – falls überhaupt vorhanden – deutlich über Bodenrichtwert angeboten werden. Preistreibereien stehen auf der Tagesordnung. Die Folge: Normalverdienende Familien sind in Meerbusch kaum mehr in der Lage, Grundstücke und Immobilien zu realistischen Preisen zu erwerben.
Die Lösung: Erbbaurecht. BIEGEL IMMOBILIEN befasst sich seit rund 15 Jahren mit dieser cleveren Alternative zu explodierenden Grundstückspreisen.


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Erbbaurecht – Was ist das?

Das Erbbaurecht (oder auch Leaseground) bezeichnet das Recht, gegen Zahlung eines jährlichen, festgelegten Erbbauzinses auf einem Grundstück ein Gebäude zu errichten. Die Laufzeit für diesen „Pachtvertrag“ ist regulär auf 99 Jahre festgelegt; unkündbar, jedoch mit der Möglichkeit einer Verlängerung über die 99 Jahre hinaus. Sollte das Erbbaurecht nicht verlängert werden, ist der Eigentümer des Grundstücks verpflichtet, zwei Drittel des aktuellen Sachwertes abzulösen. Die auf dem Grundstück gebaute Immobilie kann selbstverständlich verkauft, beliehen, vererbt oder verschenkt werden. Kurz gesagt: Erbbaurecht ist grundstücksgleiches Recht. Seine Nutzer sind Eigentümer der Immobilie und Pächter des Grundstücks.

Wie kommt ein Erbbaurecht zustande?

Erbbaurechtsgeber, also Grundstückseigentümer, sind traditionell

  • Kirchen
  • Versicherungen
  • Körperschaften des öffentlichen Rechts
  • staatliche Eigentümer
  • Stiftungen
  • und in Bayern sogar häufig Brauereien.

Dies sind Institutionen, die historisch bedingt über großen Grundbesitz verfügen und in langen Zeiträumen planen. Sollte während der Laufzeit des Erbbaurechts von 99 Jahren der Besitzer des Grundstücks wechseln, hat das für den Immobilieneigentümer keine Folgen: Weder eine Kündigung noch eine beliebige Erhöhung des Erbbauzinses sind möglich. Während bei vielen Käufern das Thema Erbbaurecht noch weitestgehend unbekannt ist, sind solche Objekte in Fachkreisen und bei Kapitalanlegern besonders gefragt.

Erbbaurecht – wer zahlt was?

Hier liegt der große Vorteil des Erbbaurechts: Während die Kaufpreise von Immobilien stark von den Grundstückspreisen beeinflusst werden, zahlen Käufer beim Erbbaurecht tatsächlich nur ihr Haus oder die Eigentumswohnung – ohne den Grundstücksanteil. Immobilien im Erbbaurecht bieten somit die besondere und seltene Möglichkeit, wesentlich preisgünstiger Eigentum zu erwerben.

Nun könnte man einwenden, dass zusätzlich noch der Erbbauzins bezahlt werden muss. Das ist zwar grundsätzlich richtig, doch statt der Finanzierung des Kaufpreisanteils für jeden Quadratmeter Grundstück zahlen Nutzer monatlich oder jährlich nur den Erbbauzins pro Quadratmeter. Sie benötigen weniger Eigen- und Fremdkapital und haben dadurch einen geringeren Zins- und Tilgungsaufwand.

Höhe des Erbbauzinses – Erbbaurecht Beispielrechnung

Im Gegensatz zu den schwankenden Zinsen eines Kaufdarlehens, zahlen Nutzer des Erbbaurechts zudem einen über die gesamte Laufzeit der Erbpacht gleichbleibenden Erbbauzins. Dieser liegt bei rund 4 Prozent und bezieht sich auf den Bodenrichtwert des jeweiligen Grundstücks zum Zeitpunkt der Errichtung des Erbbaurechtes.

Ein Beispiel: Bei einem Bodenrichtwert von 400 €/m2 Bauland, läge der Zins bei 16 €/m2 pro Jahr. Sollte der Bodenwert – und das tut er – auf beispielsweise 550 €/m2 steigen, bleibt die Berechnungsgrundlage trotzdem beim Einstiegswert eingefroren. Die Erbpacht wird heute lediglich indexiert, das bedeutet dem Lebenshaltungsindex angepasst, um den Inflationsverlust aufzufangen.

Wer ist Eigentümer beim Erbbaurecht?

„Aber das Grundstück gehört ja niemals mir!“ Das ist zwar richtig, aber auch nicht weiter schlimm. Man zahlt die Erbpacht nur für die Nutzung und Nutzungsdauer des Grundstücks. Das Argument verbunden mit der Frage „Was ist nach 99 Jahren?“ ist heute nicht mehr zeitgemäß. Denn eine Immobilie wird heute im Schnitt nur noch zwischen 10 und 35 Jahren eigen genutzt. Kinder übernehmen in der Regel nur sehr selten das Haus oder die Wohnung der Eltern und Großeltern. Bis zum Antritt des Erbes bewohnen sie oft selbst eine eigene Immobilie und müssen zudem bezüglich ihres Berufsstandorts deutlich flexibler sein. Die Folge: Die Immobilie wird meist verkauft, da nach Auszug der Kinder ein Teil des Hauses leer steht und mehr Kosten als Nutzen mit sich bringt.

Immobilie bei Erbbaurecht verkaufen

Der Verkauf einer Immobilie auf einem Erbpachtgrundstück ist kein Umstand, der Sorge bereiten muss. Die Immobilie auf einem Erbpachtgrundstück ist bei einem späteren Verkauf deutlich günstiger als das Haus oder die Wohnung mit Realgrundstück. Das heißt, die Anzahl potentieller Käufer ist deutlich größer und auch hier sind über steigende Kaufpreise gute Renditen zu erzielen. Man sollte den Verkauf einer Immobilie – egal ob Erbpacht oder Realgrundstück – allerdings dem Fachmann überlassen, der sich mit der Thematik auskennt.

Das „Kleben an der eigenen Scholle“ wird sich aus den genannten Gründen zukünftig deutlich wandeln. Und mal ehrlich: Was hat beispielsweise eine Eigentumswohnung im dritten Stock oder Erdgeschoss mit dem eigentlichen Grundstück zu tun? Warum soll ich den teuren Grundstücksanteil bezahlen, wenn es mit dem Modell der Erbpacht deutlich preiswerter geht?

Sollten Sie Fragen zum Thema Erbbaurecht haben oder weitere Informationen benötigen, rufen Sie uns einfach an! Wir bei BIEGEL IMMOBILIEN beraten Sie gerne!

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